負けるが勝ち

弁護士業界も熱視線!?賃貸住宅の更新料の瀬戸際 ログイン IDでもっと便利に[ 新規取得 ] Yahoo! JAPAN - ヘルプ 条件を指定して検索 提供RSS ニュース トピックス 写真 動画 地域 雑誌 ブログ/意見 リサーチ ランキング 雑誌トップ 厳選雑誌記事 雑誌一覧 新着雑誌記事 雑誌記事提供社 現在JavaScriptが無効になっています。 Yahoo!ニュースのすべての機能を利用するためには、JavaScriptの設定を有効にしてください。 JavaScriptの設定を変更する方法はこちら。 弁護士業界も熱視線!?賃貸住宅の更新料の瀬戸際 ダイヤモンド・オンライン 9月13日(月)5時30分配信 賃貸借契約更新時の更新料設定の有無 大阪高等裁判所で、賃貸住宅の更新料を無効とする判決が相次いでいる。表示ルールの改定や、更新料の減額や廃止──。最高裁判所での判決確定を前に、賃貸業界でも動きが目立ってきた。法律の規定もない、“慣習”に基づき続いてきた更新料。その変化の動きを追った。 　2010年10月、賃貸住宅の新たな賃料表示制度が始まる。不動産会社の店頭やインターネットでの物件募集広告や重要事項説明書などの記載項目として、従来の物件情報に加え「めやす賃料」が表示されるのだ。 　めやす賃料とは、1ヵ月当たりの実際の負担額。仮に同じ条件で4年間住んだ場合の費用（賃料、共益費、敷引金、礼金、更新料など）を合計し、1ヵ月当たりの額に割り戻したものである。 　賃貸住宅を取り扱う不動産会社1167社が加盟する最大の業界団体、日本賃貸住宅管理協会（日管協）が、全国の会員企業に導入を呼びかける。 　当然ながら、めやす賃料は従来の賃料より高く表示される。業界団体が、一見貸手側に不利に見えるこの表示制度の普及を進めるのは「借主と貸主の理解不足によってトラブルが多発している。今業界が動かなければ賃貸市場に対する信頼感が失われる」（三好修・日管協会長）との危機感からだ。 　トラブルのなかでも最大のものが更新料の無効訴訟である。 　更新料とは、賃貸借契約の更新時に家賃の1〜2ヵ月分を払うもので、首都圏や京都などの一部地域で“慣習”として普及している。 　ところが、従来は受け入れられてきた更新料が「無効」とされる判決が最近相次いでいる。この5月までに、大阪高等裁判所で3件の無効判決と1件の有効判決が出た。判決のうち3件が上告中で、これらの最高裁判所の判決が今年度中にも出ると見られる。 　一部地域にしか存在せず、法律の規定もない更新料。じつは、そのルーツは戦前にまでさかのぼる。 　当時、東京では人口が増加し、住宅不足に陥っていた。そこに物価統制令が出て、家賃の値上げを禁じられた大家が、契約を更新する際に、居住継続と引き換えにカネを借主に要求することが横行した。この“ヤミの権利金”が更新料の起源といわれる。いわば貸手優位の市場で生まれた慣習だ。 　だが、現在の環境は、当時と百八十度異なる、借手市場だ。 　総務省によると、全国の賃貸住宅の空室率は18.7％、供給戸数は2183万戸で共に過去最高を記録した（08年）。 　当然、家賃相場も下落する。大手不動産ポータルＨＯＭＥ’Ｓの調査によると、07年12月を100とした首都圏の1坪当たり平均賃料は、今年6月に94、平均礼金は71に下落した。最も住宅の需要が高いはずの東京都ですら、かつて2ヵ月以上あった平均礼金はこの7月には0.63ヵ月まで落ちた。 　地盤がずるずると崩れるなか、業界では次は更新料も消えるのでは、という見方が広がっている。 「顧客が退去した後、部屋が埋まるまでの期間が長期化し、同じ賃料を維持することも難しくなってきた。退去を防ぐため、更新料の値下げや無料化を検討する貸主が増えている」（加藤哲哉・ネクスト執行役員）からだ。 　首都圏のある大手不動産会社では、取扱物件の約2割が更新料なしになっている。最高裁の判決前でも、市況悪化で更新料を取れない状況が生まれつつある。 「更新料はもともと一部地域の特殊な慣習だ。中期的にはすべて家賃に一本化するのが消費者にとっても自然。めやす賃料はそれを睨んだ制度」と三好会長も言う。 　大家には、礼金や更新料を賃貸経営の前提にしている者も多い。今後、更新料を取れなくなれば、利回り設定や銀行への融資返済計画の見直しを余儀なくされる大家も出てくるだろう。 　更新料は、不動産会社の収入源でもある。更新料の一部は「更新事務手数料」という名称で不動産会社にも渡るからだ。不動産会社の経営にも少なからぬ影響が出ることは想像に難くない。 　今、最高裁判決を待つ貸主が最も懸念しているのが、賃貸住宅版の「過払い訴訟ブーム」だ。 　大阪高裁ではすでに支払った更新料をさかのぼって借主に返還を命じる判決が出た。 　この判決が最高裁で確定すれば、大家側が過去の更新料を利子を付けて借主に返さなければならなくなるケースも出てくる。 　じつは訴訟の動きを注視しているのは賃貸住宅の貸主や借主だけではない。「消費者金融の過払い金返還請求ビジネスで暗躍した法律事務所が、次は更新料返還請求に目をつけている」（業界関係者）という動きも出てきている。 　すでに、回収した更新料から成功報酬を受け取る、などの料金体系を決め、依頼者募集を始めた法律事務所も現れた。 　ただ、賃貸経営の大家は、消費者金融のような大企業ばかりではない。サラリーマン大家や市況悪化で賃貸経営に苦慮する個人大家もいる。更新料返還の訴訟が相次げば、資金繰りに窮する例も出る。 　一連の更新料無効裁判の根底にあるのは、「消費者契約法による信義則違反」だ。つまり「弱い借主を強い貸主が騙したり搾取してはならない」という前提だ。 　だが、本当に借主は弱者なのか。じつは「現在の日本の借地借家法は借主の権利のみを厚く保護している」と吉田修平弁護士は言う。 　たとえば、実勢の賃料水準と乖離した安い家賃で入居している借主の家賃を値上げしたい場合だ。貸主は契約の更新時に、借主と新賃料での契約を結び直さなければならない。 　ところが借主は、この契約更新に応じなくても、家賃を払い続ければ、そこに旧賃料で住み続けることができる。借主が契約の更新をしない場合、旧契約の内容が続く「期限の定めのない契約」に自動的に移行することになるからだ。 　この契約を打ち切り、借主を退去させるには、借主・貸主の両方で、物件を明け渡す正当な理由がある、と裁判所に認められるか、借主に立ち退き料を払わなければならないのだ。 　収入が減るのを恐れ、現代の事情にそぐわない更新料を維持してきた貸主側にも非はある。 　だが、法的な保護も薄く、市場も軟調。さらに、更新料返還訴訟のリスクが加わるなど、貸主への圧力は強まり続ける。これは長い目で見れば、借主にもマイナスだ。 「貸主が賃貸経営に行き詰まったり、物件を良質な状態に維持・管理する余力を失えば、市場に出回る賃貸住宅の質は下がる」（長嶋修・さくら事務所社長）からだ。 　業界の耳目は最高裁判決に集まる。借主を優遇し過払い訴訟の続発を招く判決が出され、貸主がさらなる苦境に立たされるのか。借手と貸手のバランスを取り、賃貸市場の安定化が図られるのか。 「更新料すべてが無効とはならず、事例ベースで悪質なものを無効とする判断になるのではないか」と吉田弁護士は読む。 　最高裁判決は、今後の日本の賃貸住宅市場の将来像を決める“一石”となることは間違いない。 （「週刊ダイヤモンド」編集部　鈴木洋子）
http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/economy/housing/

「遺憾千万」という言葉があります。
ものごとが自分の思い通りにいかず、とても残念に思うこと。
非常に心残りであること。また、口惜しくてならないこと。
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保護対象外は3423人の110億円＝振興銀預金の名寄せ終了―預保機構 　日本振興銀行（東京都千代田区）の金融整理管財人の預金保険機構は12日、同行の同一人物の預金を取りまとめる「名寄せ」作業を終了した。経営破綻（はたん）した10日時点の預金残高5820億円のうち、預金保険で保護されない1000万円を超える預金は、全預金者の2．7％に当たる3423人が持ち、総額110億円と判明した。 　預保機構は、預金の払い戻し原資などに充てるため日銀から資金を借り入れ、振興銀に対して約6000億円を上限とした貸し付けを行う。保護対象外の預金者らを対象とした債権者説明会は週内にも開催される予定。　
http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/domestic/incubator_bank_of_japan/

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汗水を流す。また苦労を厭わずに働く。恥ずかしさや緊張感で汗水を流す
とか使いますよね〜。
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http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/local/kyushu_shinkansen/

仕事の遅い人間はいますよね。。
一般からみてですから本人がそう思わなくても回りがそうだと言えばそうなんですからね。
やはり２つの事をしだしたら
手も回らなければ頭も回らないんでしょうね〜。やはり全部いっぺんに
ってわけにはいかないと思うんで、ひとつづつ確実に実現していって
ほしいですね。
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競争激化の夜行バスに新サービス続々　豪華カプセル式シートや東京−大阪間500円も 　ビジネスマンの出張時や、家族旅行などでも便利で安価な交通手段に夜行バスがある。通常の観光バスと同じシートタイプの4列シートがお馴染みだが、ブランケットやトイレ付き、女性専用シートなどはもはや定番となっており、最近では個性的なタイプのシートやインターネット接続が出来ることをうたったバスなど、新しいサービスが続出している。 　2001年の改正道路運送法施行により、バス事業の免許制から許可制への移行など規制緩和が行われ、貸切バス業界では、新規事業者の参入が相次いだ。これにより競争が激化し、低価格化やサービスの充実などで差別化を図る企業が増えている。 　高速バスを運行する「WILLER TRAVEL」では、独立型2列シートが7月23日から登場。座席がシェルになっており、半個室状態の空間が用意されている。価格は通常プランで東京―大阪間が9800円〜11800円。また同社では、バスを降りたらホテルに直行し、そのままチェックインできるプランも提供している。 　一方、低価格サービスとして、平成エンタープライズの「VIPライナー」では、東京−大阪間の場合、4列シートの価格帯は4000円前後だが、片道わずか500円という「限定ワンコインシート」が提供されている。1乗車日につき1人1席のみの予約で、座席、乗車日、席数などは不定期で発表される。常時ウェブサイトをチェックする必要があるが、タイミングさえ合えば、超お得な商品だ。 　眠っている時間を利用して、目的地へ到着するという効率の良さが魅力的な夜行バス。厳しい競争の時代を迎え、そのサービスは低価格と快適さの2極化を見せている。 （加藤 秀行 、 簗瀬 七海）
http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/local/local_transportation/

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＜リーマン・ショック＞米経済、癒えぬ傷…１５日で２年 　世界経済を危機に陥れたリーマン・ショックから１５日で２年。各国の巨額の財政出動で、回復軌道に乗ったかに見えた世界経済は、欧州財政不安などを契機に再び先行きの不透明感が増している。危機の震源となった米国も景気の減速感が強まっており、リーマンの衝撃が今なお世界経済を揺さぶり続けている。 　◇失業率は高止まり　追加緩和期待薄く 　【ワシントン斉藤信宏】０８年秋、リーマン・ショックに端を発した「１００年に１度の危機」（グリーンスパン米連邦準備制度理事会＝ＦＲＢ＝前議長）の影響で大きく落ち込んだ米国経済は、０９年から１０年春にかけて回復軌道に戻ったように見えた。オバマ政権が民間需要の落ち込みを補うために実施した総額８０００億ドル規模の大型景気対策の効果もあり、米国内総生産（ＧＤＰ）は０９年７〜９月期以降、４四半期連続でプラス成長を維持。１０年春には「米国経済は不況を脱した」（ガイトナー米財務長官）との評価も定着しつつあった。 　だが、欧州の財政危機の影響を受け、今年５月以降、米の景気回復のテンポは減速している。景気の足を引っ張っているのは雇用改善の遅れで、今年８月の失業率は依然として９．６％と歴史的な高水準での高止まりが続いている。失業期間６カ月超の長期失業者は全体の４５％に達している。 　リーマン・ショック以前の米国では、失業者同士が「ピンク・スリップ（解雇通知書）パーティー」と呼ぶ情報交換会を開き、職探しとキャリアアップのチャンスを探した。もし自分の住んでいる町に仕事がなければ、新天地に移り住み、新たな就職の機会を得る。移動を繰り返し「より待遇のよい場所」を見つけるのが、西部開拓時代以来の米国民の伝統だった。 　だが、リーマン・ショック後の不況は、この「新天地の夢」を奪った。住宅ローン残高が住宅の現在価値を上回る「ネガティブ・エクイティ」に苦しむ人が増え、家が売れないために転居できない失業者が急増。「米労働市場は金融危機の影響で本来の柔軟性を失ってしまった」（英エコノミスト誌）と指摘された。１０年６月末時点で、全米の住宅ローン利用者のうち５人に１人が「ネガティブ・エクイティ」に悩まされているという。 　オバマ米大統領は１０日の記者会見で「企業減税とインフラ整備で雇用創出を加速させる」と強調。しかし、１１月の米議会中間選挙を控えて、議会では与野党対立が激化しており、関連法案成立の可能性はきわめて低い。 　ＦＲＢも８月、金融政策を平時に戻す「出口戦略」を停止し、３月までに買い取った住宅ローン担保証券（ＭＢＳ）の償還資金で長期国債を買い取る事実上の追加緩和策に踏み込んだ。しかし、景気浮揚効果については疑問視する声が少なくない。ＦＲＢ内部からは「日本のようなデフレ経済に陥る恐れがある」（ブラード・セントルイス連銀総裁）との指摘が出るなど、リーマン・ショックがもたらした後遺症に米国はいまだ苦しみ続けている。 　◇手詰まり感、日欧も 　リーマン・ショックから２年を経過した世界経済は、構造的な変化を経て、「出口の見えない低成長期」（アナリスト）に入りつつある。景気のけん引役は、日米欧の先進国から中国など新興国経済に移った。財政出動の余力を失い、金融政策も手詰まり状態に陥っている先進国は、低迷から脱出する決め手を見つけられずにいる。 　国際通貨基金（ＩＭＦ）の予測によると、先進国の国内総生産（ＧＤＰ）成長率は、１０年が２．６％、１１年は２．４％と伸び悩む見通しだ。金融危機時に各国は一斉に財政出動で対応したが、企業業績や家計は期待したほど回復しないまま、その効果は薄れつつある。リーマン前のピーク時の成長率は欧米で３％台、日本でも２％台半ばだったが、「成長率はかつての半分になる。それがリーマン後の世界だ」（米投資会社）との見方もある。 　財政再建が課されていることも、各国の重しになっている。昨年１１月のドバイ・ショックを機に、市場がギリシャなどの財政赤字拡大に注目したことを受け、６月にカナダ・トロントで開かれた主要２０カ国・地域首脳会議（Ｇ２０サミット）で、先進国は「１３年までに財政赤字半減」の目標を掲げざるを得なかった。景気回復にマイナスだと分かっていても、財政再建を約束しなければ市場の標的にされ、財政破綻（はたん）など金融危機以上の混乱を招きかねないためだ。 　しかし、景気が回復しなければ、税収も増えず財政再建も進まない。「成長と財政再建」の二兎（にと）を追う難しいかじ取りを迫られている先進国は、輸出増加に期待を寄せている。欧州と米国は輸出にプラスに働く自国の通貨安を容認しており、日本は円高に苦しんでいる。 　一方的な通貨安容認が続けば、「輸出先の景気が悪化し、結局は自国の輸出が減る」（アナリスト）というジレンマに陥る。しかし、先のことを考える余裕はないというのも本音だ。リーマン後の世界経済は、各国が限られた成長のパイを奪い合う世界になりつつある。【清水憲司】
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